天津：开发商应当按幢或者多幢建立新房预售资金监管账户

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近日，天津市住房城乡建设委、人民银行天津分行、天津银保监局联合发布《关于明确新建商品房预售资金监管工作有关要求的通知》(以下简称《通知》) ，要求房地产开发企业应当按幢或者多幢建立新建商品房预售资金监管专用账户。同时，各商业银行在发放新建商品房购房贷款时，应当将购房贷款发放到该套房屋对应的监管账户中。

《通知》要求，房地产开发企业应当按幢或者多幢建立新建商品房预售资金监管专用账户;各商业银行应当根据天津市房地产市场服务中心或新区住建中心出具的《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》开立监管账户。监管账户的性质为专用账户，账户户名由房地产开发企业名称、标准地名证书证载的标准地名及楼号组成。监管账户开户行应当在房地产开发企业开立监管账户后、办理商品房销售许可前，与房地产开发企业、天津市房地产市场服务中心或新区住建中心签订《天津市新建商品房预售资金监管协议》，明确三方权利义务关系。

《通知》规定，各商业银行应当按照天津市相关规定，配合天津市房地产市场服务中心、滨海新区住房和建设事务服务中心(以下简称“新区住建中心 ”)对新建商品房项目实施预售资金监管。意向开展新建商品房预售资金监管业务的商业银行应当与天津市房地产市场服务中心、新区住建中心实现联网及数据信息共享，经相关系统测试合格后，签订《天津市新建商品房预售资金监管金融服务协议》，方可开展新建商品房预售资金监管业务。各商业银行在发放新建商品房购房贷款时，应当将购房贷款发放到该套房屋对应的监管账户中，并在附言中按顶格半角的格式规范填写商品房合同号，各监管账户开户行应当核对相关信息无误后，根据商品房合同号将购房贷款存入监管账户，组合贷款作为一笔进账。

此外，各商业银行应当在依法依规、风险可控的前提下，审慎向房地产开发企业提供新建商品房预售资金监管的相关保函业务。对于已凭商业银行出具的保函免除同等额度资金监管的房地产开发企业，违反新建商品房预售资金监管相关规定的，监管银行应当在收到市房地产市场服务中心或新区住建中心出具的索赔通知后2个工作日内将索赔资金存入监管账户，不能以任何理由对抗索赔。监管银行可向出具保函的商业银行进行追偿。

据悉，通知自2021年10月1日起施行，有效期五年。

近日，广东省佛山市住房和城乡建设局印发《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》（下称《办法》），明确商品房预售款应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得在监管账户之外收存预售款。

根据《办法》，商品房预售款包括预购人按照商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在市内选定一家商业银行作为监管银行设立商品房预售专用账户，一个商品房预售许可证对应一个监管账户。

按项目进度确立预售款留存额度

《办法》明确，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工，当商品房预售款进账额达到各阶段留存额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请，将超出部分转出监管账户。

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具体来看，各个阶段的留存额度包括：项目达到预售条件的形象进度至主体结构封顶前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的10%；项目完成主体结构封顶至配套安装工程（基本水电工程）完成前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的5%；项目完成配套安装工程至竣工验收合格前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的3%；项目竣工验收合格后至完成商品房首次登记前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的1%；项目完成商品房首次登记并达到可单方办理转移登记的条件，可以提取剩余商品房预售款并申请解除商品房预售款监管。

根据《办法》，同一商品房预售许可证项目的销售总额=该预售证项目经明码标价监制的预售房屋均价×该预售证项目的总建筑面积×90%。

预售款留存额度与开发企业信用分值挂钩

与此同时，监管账户内的商品房预售款留存额度还与房地产开发企业的信用分值挂钩。

信用分值120分及以上的，监管账户内的预售款按留存额度的80%留存；信用分值100分以上（不含100分）至120分以下（不含120分）的，监管账户内的预售款按留存额度的90%留存；信用分值100分的，监管账户内的预售款按留存额度留存；信用分值80分及以上至100分以下（不含100分）的，监管账户内的预售款按留存额度的110%留存；信用分值80分以下（不含80分）的，监管账户内的预售款按留存额度的120%留存。

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不过，根据《办法》，房地产开发企业可凭商业银行出具的合法、有效的现金保函，替换商品房预售款监管账户中的监管资金。

项目被调查期间预售款暂停拨付

《办法》规定，房地产开发企业需要申请使用商品房预售款的，应当向区交易管理机构提交相应材料。区交易管理机构受理用款申请后，经过审查资料和现场查看后方能批准使用。

另外，根据《办法》，房地产开发企业存在预售项目被责令停工；预售项目存在严重质量问题被调查；预售项目未按期交付使用；预售项目发生严重的信访投诉，被房地产行政主管部门调查；预售项目发生严重拖欠农民工工资纠纷情况，被主管部门立案调查等情形的，调查期间，区房地产行政主管部门应当及时书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售款，并启动应急措施，协助相关部门加强监管账户内预售款的监督使用。

《办法》将自2021年1月7日起施行，有效期五年。

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